Un recente caso giudiziario, dibattuto davanti al Tribunale di Roma, ha evidenziato una “mala” situazione purtroppo alquanto comune, nonostante le norme del Codice Civile che regolamentano la nomina dell'amministratore siano chiare e obbligatorie.
La giurisprudenza ha ribadito più volte che spetta solamente ai Condòmini la scelta e la conseguente nomina dell'amministratore, ma i costruttori continuano a comportarsi in modo non conforme ai dettami codicistici.
La sentenza emessa dal Tribunale di Roma il 31 maggio 2023, numero 8590, ha accolto l'opposizione presentata da un condominio contro un decreto ingiuntivo emesso a favore di un amministratore che affermava di essere creditore del condominio stesso per compensi non pagati.
Il condominio ha basato la sua opposizione su diversi motivi, tra cui - per quanto qui interessa evidenziare - il fatto che non risultava alcuna nomina dell'attuale amministratore nei verbali, l'illegittimità della clausola di riserva della società costruttrice per la nomina dell'amministratore, e una serie di altre inadempienze.
Il condominio ha presentato non solo la richiesta di revoca del decreto ingiuntivo, ma anche una controdomanda per il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali.
Il convenuto ha contestato le argomentazioni dell'opposizione e della controdomanda.
Il Tribunale ha accolto l'opposizione del condominio: la nomina dell'amministratore da parte del costruttore non poteva essere considerata come una decisione del condominio, poiché era un atto unilaterale compiuto prima della formazione del condominio.
Inoltre, mancando anche la specifica dell'importo del compenso dell'amministratore (oggi condizione essenziale), il convenuto non avrebbe comunque mai potuto richiedere al condominio il pagamento del suo compenso e, nel caso in cui lo avesse già ricevuto, avrebbe dovuto restituirlo.
Non risultava neanche presente nel processo una ratifica assembleare successiva alla nomina, né l'approvazione di un bilancio che includa il suo presunto compenso.
La decisione del Tribunale di Roma è pienamente in linea con la legge.
Tuttavia, sorgono delle considerazioni sulla validità della clausola presente nei contratti di acquisto che consente al costruttore e al proprietario originario dell'edificio di nominare l'amministratore.
Secondo l'articolo 1129, comma 1, del Codice Civile, l'amministratore viene nominato dai condomini quando sono più di otto, altrimenti la nomina viene fatta dall'autorità giudiziaria su richiesta di uno o più condomini.
Quando il condominio viene formato a seguito della prima vendita, non ci sono alternative. È ormai un principio incontrovertibile che "il condominio” si forma quando viene assegnata la proprietà esclusiva dei singoli appartamenti; l'assegnazione crea anche la presunzione legale di comunione "pro indiviso" delle parti del fabbricato che, per posizione e struttura, sono destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, a meno che dal titolo non risulti chiaramente ed inequivocabilmente che una parte sia riservata esclusivamente a uno dei condomini e che gli altri siano esclusi" (Cassazione, sezione 2, 2 marzo 2017, n. 5335).
Nonostante ciò, ancora oggi si verificano numerosi casi in cui il costruttore si riserva il diritto di nominare l'amministratore, includendo tale clausola negli atti di acquisto. Di conseguenza, colui che dovrebbe rappresentare il condominio diventa un dipendente del proprietario originario, ovvero dell’impresa.
Come affermato correttamente dal Tribunale di Roma, questa clausola è irrimediabilmente nulla.
Innanzitutto, la nomina dell'amministratore è prerogativa esclusiva dell'assemblea dei Condòmini, e l'articolo 1129 del Codice Civile è una disposizione inderogabile ai sensi dell'articolo 1139, comma 4.
L'unico caso “pratico” in cui l'amministratore nominato (o, meglio, individuato) dal costruttore può essere considerato un organo del condominio è se tale incarico è stato confermato/ratificato (in modo esplicito, e quindi accettato con le maggioranze di nomina previste dal codice civile) dall'assemblea.
Non si può parlare di una ratifica implicita facendo riferimento alla clausola presente nei contratti di acquisto, poiché questo violerebbe il principio generale che richiede un consenso esplicito dell'assemblea per tutti gli atti compiuti dall'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni.
Nel caso specifico, è emerso anche un altro elemento di nullità riguardo all'incarico dell'amministratore che ha presentato richieste finanziarie al condominio. Si fa riferimento al fatto che l'assenza di specifica dell'importo del compenso ha comportato l'applicazione dell'articolo 1129, comma 14, del Codice Civile, secondo cui "l'amministratore deve specificare analiticamente, pena la nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta" al momento dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo.”
In conclusione, tornando al tema principale della “nomina fatta dal costruttore”, nonostante la nullità di questa clausola sia ben nota ai costruttori e ai proprietari originali degli edifici, essi (diciamo percontinuano a utilizzarla in modo del tutto illegittimo, creando situazioni conflittuali che inevitabilmente sfociano in controversie legali.