È sempre stato un tema di discussione all'interno dei condomini: può l'amministratore autorizzare i lavori straordinari urgenti senza una previa delibera assembleare? Questa domanda è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Napoli nella sentenza n. 4111 del 20 aprile 2023, che ha ribadito un principio di fondamentale importanza per la gestione condominiale.
Secondo il Tribunale di Napoli, l'amministratore può effettivamente autorizzare i lavori straordinari urgenti anche in assenza di una previa delibera assembleare. Questo principio è sancito all'interno dell'articolo 1135 del codice civile italiano, che afferma che l'amministratore ha il potere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria qualora rivestano carattere urgente, ma è tenuto a riferirne nella prima assemblea.
La sentenza in questione nasce da un caso di opposizione a un decreto ingiuntivo emesso nei confronti di un condominio. La ditta appaltatrice chiedeva il pagamento dei lavori eseguiti su commissione dell'amministratore, ma il condominio opponente sostenne che tali lavori non erano mai stati oggetto di una delibera assembleare e pertanto la pretesa creditoria era infondata.
Secondo il giudice interessato della vicenda, è compito dell'amministratore garantire il buono stato e la sicurezza delle strutture dell'edificio condominiale. La ditta appaltatrice sosteneva che i lavori fossero stati commissionati regolarmente dall'amministratore in carica e che nessun condomino si era mai opposto all'opera in corso, nonostante fosse consapevole (proprio in virtù del fatto che i lavori fossero in corso) che si trattava di interventi non deliberati.
Le parti dell'edificio interessate, infatti, determinavano un serio pericolo di caduta, con rischi di compromissione dell’integrità dell'edificio oltre ad un serio e potenziale rischio per la pubblica incolumità di cose e persone.
Il Tribunale di Napoli, nella sua sentenza, ha respinto l'opposizione del condominio.
Secondo il giudice, l'amministratore ha il dovere di garantire il buono stato e la sicurezza delle strutture condominiali, e se ravvisa la necessità di interventi urgenti per evitare danni alle cose o alle persone, è legittimato ad agire tempestivamente.
In questo contesto, l'amministratore non è responsabile in prima persona per le spese sostenute per la tutela dello stabile amministrato, poiché queste spese sono mirate alla protezione dell'edificio e della collettività condominiale. Nel caso specifico esaminato dal Tribunale di Napoli, vi era chiaramente l'urgenza di intervenire per scongiurare un pericolo imminente e preservare l'incolumità dei condomini e di terzi.
Pertanto l'amministratore, se ravvisa la necessità di intervenire al fine di evitare danni alle cose o alle persone, è legittimato, o meglio tenuto, ad intervenire tempestivamente. Di conseguenza, l'amministratore di condominio ha il potere di autorizzare i lavori straordinari urgenti senza la necessità di un preventivo consenso dell'assemblea. Questa autorizzazione rientra nei limiti imposti dalla legge al mandato dell'amministratore.
La sentenza del Tribunale di Napoli si allinea, peraltro, alla giurisprudenza consolidata sulla materia.
La Corte Suprema, in diverse occasioni, ha sottolineato che se l'amministratore agisce per compiere lavori di manutenzione straordinaria caratterizzati dall'urgenza, e se agisce a nome del condominio e spende in nome del condominio, allora il condominio stesso deve essere ritenuto validamente rappresentato e l'obbligazione è direttamente riferibile all'intera compagine.
Questa sentenza del Tribunale di Napoli fornisce una chiara interpretazione della normativa e rafforza il ruolo dell'amministratore nell'assunzione di decisioni urgenti per il bene del condominio.
Peraltro, per un mancato tempestivo intervento dell’Amministratore che determini danni a cose e/o persone, potrebbe far scaturire seri problemi all’Amministratore stesso, problemi di ordine civile e penale.
È importante che gli amministratori siano consapevoli dei loro doveri e delle responsabilità connesse alla gestione dei lavori straordinari, sempre nel rispetto delle norme di legge e nel miglior interesse della comunità condominiale.
Considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Napoli riprende quanto pacificamente e in più occasioni ha precisato la Suprema Corte (per esempio: Cassazione, 2 febbraio 2017, n. 2807), nel caso in cui l'amministratore abbia fatto eseguire opere di manutenzione straordinaria determinate dal carattere d’urgenza, ovviamente ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l'obbligazione è direttamente riferibile alla compagine condominiale.
Di certo, l’assemblea dei Condòmini dovrà essere informata delle attività svolte dall’Amministratore nella prima assemblea utile, onde consentirne la ratifica dell’operato.