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Ogni edificio condominiale è formato, per definizione, da porzioni di proprietà esclusiva dei singoli Condòmini (come gli appartamenti, i negozi, i box, ecc.) e da altre parti che risultano di proprietà comune; l'androne rientra, normalmente, nelle parti comuni condominiali.
Ma, nello specifico, cos'è l'androne condominiale e come realmente lo si può utilizzare?
L'androne serve a facilitare e consentire l'accesso alle unità immobiliari in genere, trattandosi di un luogo di transito normalmente posto tra il portone principale dell'edificio condominiale e le scale condominiali; come tale, l'androne è considerato di proprietà comune, a meno che il titolo, cioè un atto di proprietà privato, disponga diversamente. Potrebbe infatti presentarsi il caso, soprattutto nei piccoli condomini, che la proprietà dell'androne sia di un singolo Condòmino e agli altri Condòmini, proprio perché l’androne di solito è “luogo di transito/passaggio”, è garantito solamente il diritto di passaggio per raggiungere la propria unità immobiliare o altre parti comuni.
È di tutta evidenza, chiarita che la funzione principale dell'androne è quella di dare accesso alle singole unità immobiliari, che il passaggio e la sosta di cicli o motocicli costituiscono un utilizzo secondario ed eventuale.
La norma che stabilisce l’utilizzo delle parti comuni è racchiuso, nel Codice Civile, all’art. 1102, secondo cui “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.
Quindi, innanzi tutto, l’uso particolare delle parti comuni (quindi di proprietà di tutti i Condòmini) si può certamente concretizzare, ma solamente a condizione di garantire sempre a tutti i Condòmini un pari utilizzo della medesima area e non implicare un uso diverso dello spazio rispetto a quello a cui è destinato.
Atteso che difficilmente un androne, per le usuali dimensioni costruttive, potrebbe accogliere bici e motocicli di tutti i Condòmini, quindi già qui la norma non troverebbe corretta applicazione, una particolare attenzione va posta specificatamente sul “divieto di modificare la destinazione d'uso": l'androne non è concepito come area destinata al parcheggio di biciclette o motociclette o altri mezzi, pertanto, chi li lascia in tale area commette un illecito; così come chi li lascia in generale in altri spazi comuni, come il pianerottolo d’arrivo al proprio appartamento, commette una violazione.
In buona sostanza, al di la delle dimensioni costruttive dell’androne, non è consentito in esso parcheggiare bici o motorini o altri mezzi, soprattutto perché tale azione altera la destinazione originaria di tale spazio, che è quella di luogo di transito .
Quindi, in linea di massima e salvo eccezioni particolari (per esempio “sosta temporanea per carico/scarico”), non è consentito occupare in modo stabile e permanente l'androne con biciclette, motorini e altri mezzi.
Qualora un Condòmino (o un inquilino) si ostini a parcheggiare abitualmente la moto (o altri mezzi) nell'androne, gli altri Condòmini ben possono procedere con un ricorso legale per ottenere che il giudice impedisca l'uso di tale spazio come "parcheggio" per mezzi di trasporto.
Quanto all'amministratore di condominio, l’articolo 1130 del Codice civile gli impone di curare l'osservanza del regolamento di condominio e di disciplinare l'uso delle cose comuni.
Di conseguenza, potrà procedere con specifici richiami per impedire la sosta di motocicli o mezzi in genere nell'androne condominiale, se questa è espressamente vietata dal regolamento condominiale, arrivando anche a proporre all'assemblea un’azione giudiziale nei confronti dei trasgressori.