L'aggiornamento catastale del condominio (ovvero delle singole unità immobiliari che lo compongono) può risultare necessario non solo per opere complesse, ma anche nei casi in cui si sono eseguite opere c.d. “semplici” (per esempio il cappotto termico) oppure si sono eseguite semplici “opere interne”.
Le pratiche collegate al c.d. Superbonus (o altra tipologia di interventi comunque assoggettati a benefici fiscali), ha rappresentato un impegno non trascurabile sia per gli amministratori di condominio, ma anche per i tecnici incaricati e per i Condòmini. Le scadenze sempre più stringenti, una normativa sempre poco chiara e l’impegno di poter garantire ai propri clienti (e amministrati) un incentivo particolarmente vantaggioso, ha portato a mettere a fuoco solo le opere principali da eseguire, trascurando (spesso) aspetti altrettanto importanti come l'aggiornamento catastale degli immobili proprio a seguito degli interventi effettuati.
Questo problema riguarda fondamentalmente il fatto che l'aggiornamento catastale non sia mai stato strettamente collegato all'ottenimento delle detrazioni, cioè non è mai stato inserito come obbligo si fini dell’ottenimento (o della revoca, in carenza) delle agevolazioni fiscali ottenute; questo aspetto, “italianamente” ha portato molti Condòmini a trascurare l’aspetto “variazione catastale”, considerando superfluo l’atto di aggiornamento catastale. In realtà trattasi di un aspetto molto importante, soprattutto ai fini della regolarità immobiliare in caso di compravendita.
La normativa sul Superbonus, infatti, non impone esplicitamente di aggiornare il catasto dopo l’esecuzione delle opere, condizione però imposta dalla dimenticata “normale” normativa, che continua ad essere cogente in ambito di attività edilizia
La conseguenza di questa dimenticanza determina, per molti condomini (e per le singole unità immobiliari che lo compongono), di trovarsi oggi in una situazione di possibile irregolarità catastale.
La “bonaria” segnalazione dell'Agenzia delle Entrate: cosa prevede la normativa.
La Legge di Bilancio 2023 (art. 1, commi 86 e 87, L. n. 213/2023) ha dato mandato all'Agenzia delle Entrate di individuare gli immobili che, avendo beneficiato degli interventi agevolati, non risultano aggiornati dal punto di vista catastale.
L'Agenzia ha già inviato lettere di compliance ai contribuenti che, sulla base delle informazioni disponibili, non hanno presentato la pratica di aggiornamento catastale (Docfa), condizione che, sulla scorta della vigente normativa del DM 701/1994, è obbligatoria entro 30 giorni dalla fine dei lavori.
Le condizioni anomale emergeranno a seguito del confronto tra le comunicazioni di cessione dei crediti Superbonus (non si escludono anche le altre agevolazioni fiscali) e la banca dati catastale. In pratica, saranno individuati gli immobili che presentano discrepanze tra le opere realizzate e i dati catastali.
Esistono alcune situazioni inequivocabili in cui l'obbligo di aggiornamento catastale è chiaro:
· Ampliamenti e sopraelevazioni;
· Modifiche interne che determinano un aumento del numero di vani;
· Cambi di destinazione d'uso.
Tuttavia, esistono moltissimi interventi (con riferimento al Superbonus, ma non solo) che hanno determinato una modifica non particolarmente evidente, ma comunque determinante ai fini di un aumento della rendita catastale.
Tra di essi, per esempio, l'installazione di pannelli fotovoltaici, la sostituzione degli infissi, l’esecuzione di un cappotto termico, ecc., tutte opere che migliorano (cioè aumentano) il valore qualitativo dell'immobile pur senza modificarne la struttura.
Seppur trattasi di casi particolari, dove la normativa non appare così chiara ed esplicita nello stabilire quando sia obbligatorio presentare il Docfa e quando no, la prassi operativa considera necessario procedere all’aggiornamento catastale se l'1% del costo dei lavori, attualizzato al 1988, supera del 15% la rendita catastale preesistente.
Questo criterio, tuttavia, non è normato e questo lascia (purtroppo) ampi margini di discrezionalità, in base al tecnico incaricato o all'interpretazione dell'Agenzia stessa, aprendo la strada a contenziosi.
Gestione delle pratiche catastali nei condomini.
Le realtà condominiali sono quelle più particolari e quelle più esposte a questa problematica interpretativa.
In un condominio, infatti, ogni unità immobiliare deve essere studiata singolarmente per verificare se le opere eseguite abbiano determinato o meno un obbligo di aggiornamento catastale. Questo comporta un notevole carico di lavoro, soprattutto per i tecnici incaricati di effettuare le verifiche.
Purtroppo, il fatto che nei contratti con i General Contractor o con le imprese, non fosse generalmente inserita e prevista la pratica catastale, ha creato una grande lacuna operativa, creando non pochi problemi oggi, laddove molti amministratori ritenevano di aver concluso tutto con la conclusione delle opere ed invece occorre ancora procedere a nuovi approfondimenti e verifiche per regolarizzare situazioni di cui non erano nemmeno a conoscenza.
VI INVITIAMO A VERIFICARE COMUNQUE LA REGOLARE POSIZIONE DEL VOSTRO ALLOGGIO INDIPENDENTEMENTE DALL’ESECUZIONE DELLE OPERE CON AGEVOLAZIONI FISCALI.
SE AVETE ESEGUITO DEI LAVORI INTERNI (RISTRUTTURAZIONE ALLOGGIO), SIETE SICURI CHE NON SIA NECESSARIO ESEGUIRE UNA VARIAZIONE CATASTALE?
IN CASO DI VENDITA, IL VOSTRO ACQUIRENTE POTREBBE RICHIEDERVI LA “RRE – RELAZIONE DI REGOLARITÀ EDILIZIA”, CHE RISULTEREBBE NEGATIVA IN CASO DI MANCATA REGOLARIZZAZIONE CATASTALE.
LO STUDIO CAMPAGNOLO RIMANE A DISPOSIZIONE PER TUTTE LE NECESSARIE VERIFICHE E, SE NECESSARIO, A SUPPORTARVI NELLA REGOLARIZZAZIONE DEL VOSTRO IMMOBILE.