Superbonus e Variazioni Catastali: Cosa occorre fare per evitare sanzioni in caso di controlli dell’Agenzia delle Entrate

L’anno 2024 inizia con importanti novità in ambito tecnico...

Nello specifico, per tutti coloro i quali hanno eseguito interventi di recupero edilizio e/o tecnologico e/o impiantistico con le agevolazioni del Superbonus, la Legge di Bilancio 2024 ha inserito importanti disposizioni riguardanti le dichiarazioni di variazione catastale. 

L’obiettivo principale è, ovviamente, garantire che tutte le modifiche apportate agli immobili dagli interventi edilizi/tecnologici eseguiti con le agevolazioni del Superbonus (e, secondo lo scrivente, lo stesso dicasi per ogni altro qualsivoglia “bonus”/”agevolazione fiscale” immobiliare) siano adeguatamente documentate e dichiarate all’Agenzia delle Entrate.

Questa novità normativa, peraltro senza grosse sorprese, evidenzia sempre più l’interesse – da parte degli apparati statali - di un crescente controllo e monitoraggio nel settore immobiliare, al fine di ridurre sempre più le eventuali irregolarità. Questo concetto vale in generale, ma ovviamente ancor di più se vi sono i c.d. “aiuti statali”.

Le variazioni catastali però non sono sempre obbligatorie per ogni tipologia di intervento di efficientamento energetico o riduzione del rischio sismico eseguito; tuttavia, diventano necessarie e obbligatorie quando tali interventi influenzano elementi cruciali dell’immobile quali la classe, la consistenza o la rendita. 

Infatti, gli interventi edilizi che a qualunque titolo (quindi non solo a seguito di interventi con “bonus”) modificano classe, consistenza o rendita di un immobile, influenzano direttamente non solo il valore di mercato degli immobili stessi, ma anche la loro capacità di generare reddito, influenzando di conseguenza la rendita catastale registrata. Ed è per tale motivo che, secondo la nuova normativa, che entra nello specifico degli interventi eseguiti con Superbonus, l’Agenzia delle Entrate è incaricata di verificare la regolare presentazione delle dichiarazioni di variazione catastale, inviando – se del caso - comunicazioni specifiche e mirate ai contribuenti.

QUANDO SCATTA L’OBBLIGO DELLA VARIAZIONE CATASTALE

Si ha l’obbligo di presentare una nuova dichiarazione di variazione in catasto quando vengono eseguiti interventi edilizi di costruzione, ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure effettuate annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d’uso, eccetera, che incidano sullo stato, la consistenza e attribuzione della categoria e classe dell’unità immobiliare.

L’obbligo di dichiarazione si configura sempre quando vi siano interventi che: 

• - modificano la distribuzione degli spazi interni o l’utilizzo di spazi esterni.
• - modificano la destinazione d’uso di specifici ambienti o dell’unità nel suo insieme.
• - impattano sulla consistenza (vani, superficie, ecc.) o sulla classe dell’unità immobiliare.
• - influenzano la rendita catastale, come l’installazione di impianti fotovoltaici

IN COSA CONSISTONO I CONTROLLI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

In linea generale e puramente indicativa, l’attività dell’Agenzia delle Entrate si realizzerà attraverso l’identificazione ed individuazione dei soggetti che abbiano beneficiato delle detrazioni del Superbonus (senza escludere eventuali altre verifiche per altre agevolazioni fiscali comunque erogate) e di verificare la coerenza tra gli interventi effettuati e le risultanze catastali. 

Ovviamente tutto dipende sempre dal tipo e dalla natura dei lavori eseguiti, soprattutto dalla loro incidenza sulla rendita catastale dell’immobile.

Occorre evidenziare però  che qualsiasi situazione agli atti catastali non coerente con lo stato dei luoghi esistente, oppure un dubbio circa la reale situazione catastale del proprio immobile, evidenzia la necessità quanto meno di un approfondimento con un professionista tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto), al fine di un controllo per una tranquillità generale, evitando sanzioni o – peggio – la revoca dei bonus. 

Le comunicazioni che l’Agenzia eseguirà avranno lo scopo di assicurare che lo stato degli immobili rifletta correttamente le situazioni catastali dovute a seguito degli interventi effettuati.