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Iniziamo con il segnalare che la normativa prevede la responsabilità solidale di venditore e acquirente, che vale per l’anno in corso e per quello precedente: per il passato oltre tale periodo, risponde solo il primo proprietario.
La legge tutela pienamente l’acquirente in ordine alla responsabilità sulle obbligazioni condominiali “in sospeso” prima dell’atto notarile, regole che assolutamente non possono essere derogate dalle parti nei confronti di terzi, valendo esclusivamente (al massimo) come accordo personale tra venditore e acquirente.
Infatti, anche se l’atto di vendita riporta specifiche clausole di tenore diverso da quello legislativo (come ad esempio, che a sostenere tutte le spese condominiali sia il venditore o l’acquirente), esse non avranno effetto è, pertanto, non saranno vincolanti per il condominio.
Entriamo un po’ più nel dettaglio.
Il codice civile prevede e precisa che per gli oneri condominiali relativi all’anno in corso (rispetto al rogito notarile) e a quello precedente, la responsabilità sia solidale tra venditore e acquirente (una precisazione: ovviamente trattasi sempre di “anno di gestione” e non di anno solare); per le spese ancora più antecedenti rispetto a quanto indicato, ne risponde solo il venditore.
Piccolo (ma importante) particolare: in questo caso di esclusiva responsabilità del venditore, l’amministratore può chiedere e - se vi sono tutti i presupposti - ottenere un decreto ingiuntivo che risulterà essere “non provvisoriamente esecutivo” come di solito avviene quando la parte coinvolta è un Condòmino, proprio perché il debitore non è più... Condòmino...
E occorre prestare particolare attenzione a siffatta situazione in quanto la richiesta di pagamento presentata dal condominio al nuovo proprietario, sarebbe illegittima per difetto di legittimazione passiva (ma ovviamente i legali ben ci istruiranno in merito qualora se ne presenti l’occasione...)
Parimenti, per le spese successive all’anno del rogito notarile, ne risponderà in via esclusiva solo l’acquirente.
Altro aspetto delicato è la modalità con cui viene stabilito e determinato a quale anno competono le spese.
Infatti, per stabilire l’anno di riferimento cui competono certe spese, si deve verificare il momento in cui la spesa viene deliberata dall’assemblea (che potrebbe risalire a molto tempo prima con i relativi versamenti rate): questo significa che il venditore è tenuto comunque a sopportare le spese riguardanti opere straordinarie e innovazioni deliberate dall’assemblea prima della vendita dell’immobile, anche se eseguite successivamente.